Si eres propietario o vives de alquiler, seguro que estos días has oído hablar del Real Decreto-ley 29/2026. Se publicó en el BOE el miércoles 7 de octubre y desde el jueves 8 ya se aplica en toda España, también en Aragón.
En URVEX queremos que tengas la información clara y sin complicaciones, así que te explicamos con calma qué incluye este decreto, qué cambia en los contratos de alquiler y qué conviene revisar desde ya.
¿Qué es el Real Decreto-ley 29/2026 y cuándo se aplica?
Se trata del decreto sobre la función social de la vivienda, aprobado por el Gobierno el 6 de octubre y centrado en el alquiler, la fiscalidad y las ayudas para comprar la primera vivienda. Estas son las fechas que conviene tener presentes:
- El decreto se publicó en el BOE el 7 de octubre y entró en vigor el 8 de octubre de 2026
- El 16 de octubre la Diputación Permanente del Congreso votará su convalidación
- Según las previsiones, el texto reúne los apoyos necesarios para ser convalidado
- Las elecciones generales están convocadas para el 29 de noviembre
Mientras llega la votación, el decreto se aplica con normalidad. Si el Congreso decidiera finalmente no convalidarlo, dejaría de aplicarse a partir de ese momento.
Lo más prudente es seguir la votación del 16 de octubre antes de tomar decisiones importantes sobre tus contratos.
Duración y renovación de los contratos de vivienda habitual
Prórroga extraordinaria
Cuando un contrato venza antes del 31 de diciembre de 2028, el inquilino que lleve ocho meses al corriente de los pagos podrá solicitar una prórroga extraordinaria de hasta dos años, por anualidades, y el propietario deberá aceptarla.
Prórroga ordinaria, preaviso y salida anticipada
Al cumplirse los cinco años de contrato, o siete si el propietario es una empresa, el contrato se prorroga año a año hasta tres años más si ninguna de las partes avisa. El propietario debe avisar con cuatro meses de antelación y el inquilino con dos, sin indemnización en ninguno de los casos.
Además, el inquilino puede dejar la vivienda pasados seis meses, con 30 días de preaviso y sin indemnización para el propietario.
Para los contratos que vencen antes de 2029, este decreto cambia la forma de planificar los próximos meses.
Actualización de la renta
Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual de la renta será la que pacten las partes y, si no hay pacto, como máximo del 2 %. Cuando la renta supere el límite del índice de referencia de precios, la vivienda mantiene su renta sin incrementos.
Por ejemplo, si un inquilino propone aplicar solo el IPC sin un pacto nuevo, la subida máxima seguirá siendo del 2 % hasta esa fecha.
Conocer este límite ayuda a ambas partes a planificar con tranquilidad la renta de los próximos meses.
Honorarios, garantías y gastos
Honorarios de la agencia
En el alquiler de vivienda, los honorarios de la agencia corresponden siempre al propietario. Esto incluye la preparación, la firma, la gestión, la novación y la renovación del contrato, y también los alquileres temporales de 31 días a 12 meses. Los servicios opcionales solo se ofrecen al inquilino si él los pide por escrito y conoce su precio.
Cuando el inquilino es una empresa
Si el contrato está a nombre de una empresa que aloja a sus trabajadores, se considera un arrendamiento para uso distinto de vivienda y los honorarios se pactan libremente con la empresa. Los requisitos son:
- Contrato y factura a nombre de la empresa
- El uso, alojamiento de personal desplazado, escrito en el contrato
Si firma el trabajador, aunque pague la empresa, es un alquiler de vivienda y los honorarios corresponden al propietario. Además, el alquiler a empresas para alojar empleados suele llevar un 21 % de IVA, algo que conviene confirmar con la gestoría.
Gastos, garantías y seguro de impago
Los gastos generales del inmueble que no se puedan individualizar pueden pactarse con el inquilino, mientras que los impuestos, como el IBI, corresponden al propietario.
Las garantías adicionales a la fianza pueden llegar a dos mensualidades en vivienda habitual y a una en alquiler temporal. La fianza legal se deposita en Suelo y Vivienda de Aragón, también en los contratos temporales.
El propietario puede contratar un seguro de impago de alquiler y asumir su coste. La aseguradora puede estudiar la solvencia del candidato con su consentimiento, y lo importante es que la prima se mantenga a cargo del propietario: no se traslada al inquilino, ni en el recibo ni como gastos, ni se utiliza para pedir más garantías de las permitidas. La prima es, además, un gasto deducible en el IRPF del propietario.
Tener claro quién paga cada concepto facilita una relación de alquiler transparente y sin sorpresas.
Alquiler temporal
El alquiler temporal pasa a tener condiciones más definidas:
- Una duración de 31 días a 12 meses, con una causa real escrita en el contrato, como un traslado por trabajo o por estudios
- Corresponde al propietario acreditar esa causa, con documentos como un contrato de trabajo o una matrícula
- El inquilino puede marcharse pasado un mes, con 10 días de preaviso
- Si una reparación necesaria no se atiende en cinco días hábiles, el inquilino puede hacerla y descontarla de la renta
Cuando falta la causa, se supera el año o se encadenan más de dos contratos seguidos con las mismas partes y la misma vivienda, el contrato se considera de vivienda habitual desde el principio.
Al firmar un contrato temporal, esto es lo que se puede pedir:
- Fianza legal: un mes si el inquilino es una persona y dos si es una empresa
- Garantía adicional: hasta un mes con un inquilino persona, y a pactar con una empresa; la guarda el propietario y no se deposita
- Primer mes de renta: un mes en ambos casos, que es un pago y no una garantía
Con un inquilino persona, el total a la firma son tres mensualidades, de las que solo dos son garantías.
Contar con un contrato bien redactado desde el primer día es la mejor garantía para ambas partes.
Alquiler por habitaciones
El alquiler por habitaciones cuenta como alquiler de vivienda, y la suma de las rentas de todas las habitaciones puede alcanzar como máximo la renta del piso completo.
Así se ordena una modalidad cada vez más frecuente, con reglas claras para todos.
Anuncios de alquiler y gran tenedor
Los anuncios de alquiler deben incluir:
- El índice de referencia de precios de la vivienda
- Cuando proceda, la renta del último contrato de los cinco años anteriores
- El límite legal de renta
- Si el propietario es gran tenedor
- El código de la vivienda
Se considera gran tenedor a quien posee más de 10 inmuebles residenciales o más de 1.500 m², sin contar garajes ni trasteros, y se acredita con un certificado del Registro.
Más información en los anuncios significa decisiones mejor fundamentadas para quien busca vivienda.
Compras de fondos y protección de personas vulnerables
Hasta el 31 de diciembre de 2030, las compras de determinadas viviendas por parte de fondos y grandes tenedores deben respetar al menos el 70 % del valor de mercado, fijado por una tasadora homologada, con excepciones para el alquiler social o asequible.
El decreto también refuerza la suspensión de desahucios de personas vulnerables sin alternativa de vivienda. Si la Administración no la ofrece, asume o consigna la deuda.
Son medidas pensadas para dar estabilidad a quienes más la necesitan.
Fiscalidad y ayudas
IRPF para inquilinos y propietarios
Los inquilinos con base imponible inferior a 33.007,20 euros podrán aplicar una deducción del 10 % de lo pagado por el alquiler de su vivienda habitual. La base máxima de la deducción es de 11.630 euros cuando la base imponible no supera los 23.007,20 euros, y se reduce de forma progresiva hasta los 33.007,20.
Los propietarios podrán acceder a reducciones de hasta el 100 % en contratos nuevos que cumplan los requisitos, como no ser gran tenedor o bajar la renta más de un 5 %.
Plusvalía, IBI y SOCIMI
Se aplican nuevos coeficientes de plusvalía desde el 1 de diciembre de 2026, recargos de IBI en zonas tensionadas y un impuesto especial para las SOCIMI.
Línea «Tu Casa» del ICO
La línea «Tu Casa» ofrece préstamos del ICO a interés cero y sin comisiones para la primera vivienda habitual, de hasta el 20 % del valor y con un máximo de 50.000 euros. Se devuelven en un plazo de hasta diez años, con una carencia equivalente al plazo de la hipoteca, con un máximo de treinta años. La dotación inicial es de 10.000 millones de euros y las viviendas quedan sujetas a un precio máximo de transmisión.
Más ayudas para comprar la primera vivienda pueden animar a más personas a dar el paso.
¿Qué significa en Aragón?
La Ley de Arrendamientos Urbanos es estatal, así que el decreto se aplica en Aragón igual que en el resto del país. Además, como en Aragón no hay ninguna zona tensionada declarada, los topes de precio vinculados a ellas no se aplican, y para ser gran tenedor se sigue necesitando más de 10 inmuebles.
Tampoco se aplican los recargos de IBI ligados a zona tensionada. En cambio, el índice de referencia debe indicarse igualmente en los anuncios, aunque fuera de zona tensionada sea informativo, y se consulta en el buscador del Ministerio de Vivienda.
Conocer qué se aplica en Aragón te ayuda a tomar decisiones con más seguridad.
¿Qué conviene revisar desde ya?
Para tener todo al día, estos son los puntos que merece la pena repasar:
- La fecha de vencimiento del contrato, para saber si encaja en la prórroga extraordinaria
- La cláusula de actualización de la renta, que hasta finales de 2027 se limita al 2 % si no hay pacto
- El tipo de contrato, sobre todo en los alquileres temporales, donde la causa debe constar por escrito
- Las garantías y los gastos pactados, para comprobar que encajan con lo que establece el decreto
- El índice de referencia de la vivienda, que debe aparecer en los anuncios
- El resultado de la votación del 16 de octubre
Cada contrato tiene sus circunstancias, así que consultar el texto completo del BOE o hablar con un asesor jurídico te dará la tranquilidad de aplicar cada medida correctamente.
Informarse con calma es el mejor punto de partida para aplicar bien las novedades del decreto.
